La pintura de la fachada de un edificio es una decisión importante para una comunidad. Y no solo por la importancia en si de las actuaciones sino en muchos caso por la enorme cuantía que supondrá para esta.
Fachada como elemento común
En primer lugar, hablamos de fachada como elemento común dentro de una comunidad de propietarios. Este elemento no se menciona específicamente en la LPH, sino que se nos remite al artículo 396 del Códgio Civil.
Los diferentes pisos o locales de un edificio… llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas…
También tendremos que tener en cuenta, lo que se recoge en el Título constitutivo. Estas zonas podrían configurarse como elemento privativo si así esta recogido en este.
Volviendo al tema de la decisión a tomar sobre la pintura de la fachada, es adecuado diferenciar el motivo.
Pintura de fachada por grietas o humedades.
La decisión de pintar la fachada podría venir porque esta se encuentra deteriorada, o bien se hayan detectado grietas, humedades. En este caso, se consideraría que son obras destinadas a reparar y conservar el edificio. Esto viene recogido en el artículo 10 1a) de la LPH que dice:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal…
Por tanto, no sería necesaria mayoría en Junta y todos los propietarios estarían obligados al pago de las cuotas necesarias aprobadas para acometer dichas actuaciones.
Pintura de fachada por cuestiones estéticas.
Otra situación sería si la decisión de pintura de la fachada viene motivada porque esta está sucia, o deteriorada. Tenemos que tener en cuenta que podríamos encontrarnos con propietarios que no estén de acuerdo, y puedan oponerse.
En este caso, la decisión tendrá que someterse a votación en Junta de propietarios, y aprobarse por 3/5 partes de propietarios y cuotas de participación. Si algún propietario no está de acuerdo, y lo hace constar en acta, podría resultar no obligado al pago si la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Oposición de vecinos
En el primer supuesto no cabe la oposición de ningún propietario, porque como comentamos, al ser una obra de conservación y mantenimientos, todos los propietarios estaría obligados.
Cuando la obra se considera de mejora, la oposición por parte de algún o algunos propietarios es lo que más controversia puede traer. Aunque la Ley prevé que si posteriormente estos quisieran participar de las ventajas de la obra de mejora, deberían satisfacer los gastos que le hubiesen correspondido difícilmente podrá hacerse.
Como es lógico, no se va a dejar sin pintar la parte que le correspondería al trozo de fachada de su vivienda, por lo que finalmente se beneficiarían de dichas obras si realizar los pagos pertinentes.
En estos casos lo mejor sería llegar a algún tipo de acuerdo para hacer comprender del beneficio de ambas partes.
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